Immobilier ancien: Que s'est il passé en 2023 ?
Comme annoncé, les ventes dans l’immobilier ancien ont fortement ralenti en 2023, et si les Notaires tablent sur une baisse nationale du nombre de transactions de l’ordre de -18%, le Réseau CENTURY 21 enregistre un recul d’activité d’environ -16% sur l’année.
Les causes en sont principalement la hausse continue et rapide des taux d’intérêt (passant de 2,62% en janvier 2023 à 4,22% en moyenne en novembre), conjuguée à un durcissement des conditions d’octroi du crédit et à une inflation qui ampute considérablement le reste à vivre des ménages, les contraignant à renoncer à leur projet immobilier.
Dans ce contexte, le prix moyen au m² ne baisse que trop peu sur le plan national : -1,7% pour les maisons, -3,4% pour les appartements. Pour acheter, les acquéreurs renoncent à quelques m² (-1,3m² en moyenne sur un an). Cela contribue à réduire le montant moyen d’une transaction (-4,2% tous types de biens confondus), mais cette baisse n’est pas suffisamment significative pour permettre au marché de retrouver une réelle tonicité. Les délais de vente s’allongent (+8 jours pour les maisons et +14 jours pour les appartements).
Ce recul des prix au niveau national est de surcroit en trompe l’œil, car si on exclut la région parisienne, les prix immobiliers ne reculent que de -1% dans le reste de la France, loin des 10 à 15% de baisse nécessaires pour relancer le marché.
Les acquisitions sont destinées très majoritairement à la résidence principale (65,6%) quand les achats réalisés au titre de l’investissement locatif chutent pour retrouver des niveaux d’avant 2019 (26,7% des transactions contre 30,6% en 2022).
Les acheteurs qui s’en sortent le mieux sont les retraités : leur part progresse de +7% parmi les acquéreurs. La raison tient au fait qu’ils ne sont généralement que peu ou pas impactés par le durcissement des conditions d’emprunt et bénéficient souvent d’un apport personnel conséquent dû à la revente de leur précédent bien.
Il faut quand même rappeler que de 2015 à 2022, les prix n’ont cessé de croître en France : +34% pour les maisons, et +26,6% pour les appartements. Sur cette période, en moyenne, un bien immobilier a donc vu sa valeur augmenter de +4% par an ! Le recul actuel des prix ne vient même pas gommer une année de hausse…
D’autant que cette baisse des prix, nationale, est loin d’être observée dans toutes les régions. Si l’on doit retenir une chose de l’année 2023, c’est la régionalisation prononcée des marchés immobiliers, où tous les cas de figure coexistent.
Quelles perspectives pour 2024 ?
Tous les leviers ont été activés et poussés à leur extrême.
L’apport personnel représente aujourd’hui en moyenne 36,6% du montant d’acquisition, atteignant un niveau jamais égalé. La superficie des biens acheté ne peut quasiment plus se réduire au risque d’atteindre un seuil de viabilité qui rend l’acquisition inenvisageable pour le confort des occupants.
En réalité, si les taux se stabilisent comme cela semble se profiler, un seul et dernier levier peut permettre au marché immobilier de repartir : celui des prix. Ils doivent baisser davantage qu’ils ne l’ont fait en 2023 pour purger les excès de ces dernières années.
Alors seulement, le marché immobilier pourrait retrouver des couleurs et permettre à nouveau aux Français de concrétiser leur rêve de propriétaires.